 |
|
Система платежей за использование земельных ресурсов и методика их рассчетов (на примере КО)
Виды платежей за землю:
1. земельный налог ( 0,3 % от кадастровой стоимости – местный налог)
2. арендные платежи
3. разовые платежи (платежи по купле-продаже, аукционные платежи)
Новый тип экономико-правовых отношений, основанный на многообразии форм собственности на землю требует определенияее стоимости:
1.кадастровая стоимость ( устанавливается гос как капитализированный расчетный рентный доход в зависимости от места положения, качества, назначения (торговая, промышленность, сх, селетебная(места общ пребывания), от эк зоны (г. Кемерово – 41 зона), Срок капитализации устанавливается равным 33 года, что соответствует ставке капитализации для земли равной 3%.)
2. рыночная – это цена, кот мб получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физ св-ми земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений (давление, спешка)
Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли:
n Социальные нормы и демографические особенности населения (путь от работы домой);
n Экономическая ситуация и тенденции ее развития;
n Меры государственного регулирования;
n Природные особенности, экологический фактор (отрицательная стоимость);
n Физические характеристики участка и его местоположение.
3. нормативная –цена, характеризующ стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
В случае нахождения земельного участка у юридического или физического лица на правах собственности, им выплачивается земельный налог.
Конкретный размер земельного налога устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на их территориях.
Налогом не облагаются земли: изъятые из оборота; под особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обороны, безопасности и таможенных нужд; в пределах лесного и водного фондов.
Налоговым периодом признается календарный год.
Освобождаются от налогообложения: организации уголовно-исполнительной системы; обороны; религиозные организации; общественные организации инвалидов, народных художественных промыслов; коренные малочисленные народы; научные организации.
Льготы по земельному налогу с 2009 года:
50% для малого и среднего бизнеса
20% для предприятий, на территор кот здания, сооружения, склады (не более 1000 м2)
Аренда земельных участков– это их передача за плату во временное пользование. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.
Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключается на срок не более 9 лет.
Управление и распоряжение земельными участками осуществляют комитеты по управлению муниципальным имуществом города.
А= КС* Кв*Ку* Кк* Кэ* Ки*S /П
А - Аренда
КС- кадастровая ст-ть,
Кв- коэф, учитывающ вид использования земельного участка,
Ку- коэф, учитывающ особые условия использования,
Кк- коэф, учитывающ особые категории арендаторов,
Кэ- коэф этажности, (=Э/2+0,5)
Ки – коэф, учитывающ уровень инфляции,
S – площадь земельного участка,
П – кол-во периодов внесения арендной платы в году
Методы оценки земельных участков:
1.СравнительныйОснован на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними
2.ДоходныйОснован на определении ожидаемых /потенциальных доходов от объекта оценки (прямая капитализация и капитализация потенциальных доходов)
3.ЗатратныйОснован на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа (рекультивация нарушенных земель)
Зем. участок д.б. оценен всеми 3 способами.
Интегральная оценка земель с/х назначения в Кемеровской области:
u = 1.92 – 3.0x + 4.2y + 1.6z
X – площадь с/х угодий
Y – занятые с/х трудом
Z – стоимость основных фондов
Интегр. Оценка в КО показала (д/анализа взяты стат. материалы по 263 предпр-ям):
1.избыточное использ-е земли, т.е. использ-я экстенсивно
2. корреляц. Анализ показал, что коэф. Корреляции по 3м факторам =0,94
В 17 хоз-вах оказался показатель эффективн-ти выше среднеобл., а ост. хоз-ва ниже среднеобл.