Особенности управления недвижимостью в АПК
Агропромышленный комплекс России является важнейшей частью экономики страны. В нем занято почти 30% работающих в сфере материального производства и пятая часть производственных фондов. В АПК создается около трети национального богатства. Центром агропромышленного комплекса является сельское хозяйство. В России доля сельского хозяйства в ВВП страны относительно мала и составляет около 7%. При этом следует учитывать низкий уровень инфраструктуры в сельской местности и низкую продуктивность российской пашни. В России, как и во всех странах мира, сельское хозяйство дотируется, так как производство продуктов питания является фактором продовольственной безопасности страны. Государственное управление в области сельского хозяйства — это управление в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сырья, обеспечения населения продовольствием, а также производственно-технического обслуживания и материально-технического снабжения агропромышленного производства. Задачами государственного управления в области сельского хозяйства являются стабилизация и развитие агропромышленного производства, обеспечение продовольственной безопасности Российской Федерации, улучшение продовольственного обеспечения населения, поддержание экономического паритета между сельским хозяйством и другими отраслями экономики, сближение уровней дохода работников сельского хозяйства и промышленности, защита отечественных товаропроизводителей в сфере агропромышленного производства. Управление агропромышленным комплексом включает трехуровневую систему органов управления в аграрной сфере: федеральный, региональный (субъектов Федерации), муниципальный (органов местного самоуправления). Коренное отличие системы управления агропромышленным комплексом от аналогичной системы управления в СССР в том, что в настоящее время объектом, регулирования выступают многочисленные и разнообразные собственники (их объединения) в основном негосударственной формы собственности.За период с 1992 по 2009 г. основной задачей Правительства РФ в сфере регулирования отношений в агропромышленном комплексе стало создание не системы органов управления, а системы экономических институтов государственного управления, разработка стратегии развития, условий для развития рыночных механизмов, региональной политики, макроэкономических показателей, защиты отечественного производителя, развития сельских территорий, землепользования и охраны окружающей среды. Сфера сельского хозяйства и шире — агропромышленного комплекса — оказалась одной из самых сложных для реформирования и принципиально важных в социально-экономическом плане. В настоящее время непосредственное государственное управление осуществляется в сфере государственного сектора агропромышленного комплекса, селекционной деятельности, элитного семеноводства, ветеринарии и племенного животноводства. Система органов государственного управления в области агропромышленного комплекса в настоящее время включает органы общей компетенции (Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ) и органы специальной компетенции (министерства, федеральные службы и федеральные агентства).Министерство сельского хозяйства РФ непосредственно отвечает за развитие агропромышленной сферы и является основным органом государственного управления, осуществляющим регулирование и контроль за деятельностью значительной части агропромышленного комплекса. В современную систему органов управления агропромышленным комплексом входят: Министерство сельского хозяйства РФ и его территориальные органы, министерства сельского хозяйства субъектов Федерации, комитеты продовольствия Москвы и Санкт-Петербурга, районные управления (отделы) сельского хозяйства. Министерство сельского хозяйства РФ (Минсельхоз России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая животноводство, ветеринарию, растениеводство, карантин растений, мелиорацию земель, плодородие почв, регулирование рынка сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, пищевую и перерабатывающую промышленность, производство и оборот табачной продукции, устойчивое развитие сельских территорий, в сфере промышленного рыбоводства, охраны, изучения, сохранения, воспроизводства и использования объектов животного мира, отнесенных к объектам охоты, и т.д. Среди полномочий Минсельхоза России необходимо выделить наиболее существенные для руководства агропромышленным комплексом. 1. Реализация федеральных целевых, ведомственных и иных программ в сфере агропромышленного комплекса. 2. Организация проведения государственных закупочных и товарных интервенций. 3. Формирование и использование федерального фонда семян. 4. Организация проведения сортового и семенного контроля. 5. Эксплуатация и паспортизация государственных мелиоративных систем. 6. Проведение государственной экспертизы предпроектой и проектной документации на строительство и реконструкцию мелиоративных систем и гидротехнических сооружений. 7. Регистрация племенных животных, выдача сертификатов на племенную продукцию. 8. Организация применения в ветеринарии биологических, химических и других препаратов. В структуре Минсельхоза России для реализации перечисленных функций созданы несколько департаментов и других подразделений, непосредственно отвечающих за агропромышленный комплекс.Департамент земельной политики,Департамент сельского развития и социальной политикиДепартаменты Министерства сельского хозяйства РФ, являясь внутренними структурными подразделениями, непосредственно готовят проекты федеральных законов, правовые акты министерства, проекты технических регламентов, прогнозы развития отраслей, предложения по совершенствованию форм и методов производства товаров и услуг, правила проведении конкурсов на выполнение работ и услуг для государственных нужд; вносят предложения по финансированию строящихся объектов, привлечению инвестиций в агропромышленный комплекс, защите отечественных производителей от недобросовестной конкуренции.Помимо внутренних структурных подразделений Минсельхоза России определенную роль в регулировании отношений агропромышленного комплекса играют государственные унитарные предприятия, среди них есть особо крупные, созданные постановлением Правительства РФ. 31.Сущность и основное содержание оценки рыночной стоимости объектов недвижимости Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости. По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения. Существует три метода определения стоимости недвижимости: 1) затратный 2) сравнение продаж 3) капитализация доходов. Цели оценки недвижимости: Проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений; При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; При привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; При страховании объектов недвижимости; При кредитовании под залог объектов недвижимости; При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий; При разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов; При ликвидации объектов недвижимости; При исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы); Оценка стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества, в том числе арестованного, конфискованного и безхозяйного для реализации в рамках исполнительного производства. При приватизации, национализации, при передаче в доверительное управление, переуступке долговых обязательств. При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Оценка недвижимости состоит из следующих этапов: 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2. Сбор и анализ информации, необходимый для проведения оценки; 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществления необходимых расчетов; 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости; 5. Составление отчета об оценке. Результатом работ по оценке является Отчет независимого оценщика, составленный в соответствии с законодательством РФ. Отчет является документом доказательного значения и предназначен для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке). Цели и содержание кадастровой оценки недвижимости Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) В сфере государственного кадастрового учета и ведения ГКН Росреестр выступает органом кадастрового учета. Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), их структурные подразделения (далее – обособленные подразделения). Создание кадастра преследует три цели. Первая - это обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество. И в случае каких-то вопросов или судебных разбирательств кадастр будет той основной идентифицирующей базой, которая даст информацию о том, чем же вы владеете. Вторая цель - обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы. Третья цель кадастра - повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: - принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; - отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; - определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; - экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; - утверждение результатов определения кадастровой стоимости; - опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; - внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Определение кадастровой стоимости недвижимости. ФСО-4 Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы: 1.заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке; 2.сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; 3.определение ценообразующих факторов объектов оценки; 4.сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; 5.группировка объектов оценки; 6.сбор рыночной информации; 7.построение модели оценки; 8.анализ качества модели оценки; 9.расчет кадастровой стоимости; 10.составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.
|