Главная | Обратная связь

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением (6) получатель ренты — граж­данин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять по­жизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивени­ем традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом дого­вора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость. Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья — также и в уходе за ним.

80, 81.Понятие и общая характеристика договора аренды.Права и обязанности сторон по договору аренды.

По договору аренды (1) (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязует­ся предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Формы арендных отношений (2) весьма многообразны, к ним относятся прокат, арен­да транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих дого­ворах.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в про­цессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды (3) могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату, т.е. движимое и недвижимое имущество.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имуще­ственного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обез­личивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передав­шего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право тре­бования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименова­ния и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имуще­ство. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государст­венной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое мо­жет сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для прожи­вания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

По действующему законодательству единственным существенным условием дого­вора аренды (4)в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем переда­че в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считает­ся незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позво­ляющие точно идентифицировать предмет аренды.

Сторонами договора аренды (5) являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся лица, обладающие пра­вомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть за­ключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его су­щественным условием.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям дого­вора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех слу­чаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полно­стью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК) Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, ли­бо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или провер­ки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК).

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответ­ствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он прояв­ляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК говорит, что по­рядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но ес­ли договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельст­вах.

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арен­датор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

82.Договор проката.

Договор проката (1)представляет собой соглашение, по которому арендодатель, осу­ществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во вре­менное владение и пользование. Имущество (2), предоставленное по договору проката, ис­пользуется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вы­текает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК).

Договор проката отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору проката может быть только ком­мерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т. е. юри­дическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.

Предметом договора проката (3) может служить лишь движимое имущество, оно весьма разнообразно: бытовые элек­троприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, да­же осуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены к договорам проката.

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно ис­пользоваться для потребительских целей. Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства.

Особенность договора проката заключается и в том, что он относится законом к ка­тегории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК).

Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере регулиро­вания отношений по прокату имущества используют различные формуляры, определен­ные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую дого­вор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении до­говора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на во­зобновление договора аренды.

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом дополнительных обязанностей, обусловленных публич­ным характером этого договора.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей может быть осуществле­на только в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут.