Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимость.Стр 1 из 24Следующая ⇒
Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника Недвижимость как объект управления: Объект может выступать как в качестве операционной, так и в качестве инвестиционной недвижимости. Цель управления операц недв-тью: минимизация издержек. -рациональное распределение; -поддержание в работоспособном состоянии; -минимизация издержек на эксплуатацию, содержание и воспроизводство. Цель управления инв-ой недвт-тью: максимизация прибыли. маркетинг; инвестиционный менеджмент; улучшение; консолидация активов; выход на финансовые рынки. Исходящая позиция в бизнесе: инв-ная – самост-ный бизнес, операц. – часть инфраструктуры бизнеса. Показатели достиж цели: инв-ная – чистый доход, рост стоимости; оп-ная – затраты, выход продукции на ед. пл-ди. Необходимые условия эффективного управления: инв-ная – профессиональный менеджмент; оп-ная - функциональное выделение.
2. Основные цели, содержание и инструменты управление государственной собственностью. Государственной собственностью в РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). В государственной собственности должны находиться те объекты, которые имеют главной целью не принесение дохода, а реализацию общ-х, гос-х целей и задач. Федеральная собственность: 1. Объекты составляющие основу национального богатства страны. (континентальный шельф, морская экономич. зона, особо охраняемые природные объекты, историко-культурное наследие и др.) 2. Объекты, необходимые для функционирования федеральных органов власти. (государственная казна, имущество вооруж. сил, спец войска внутренних дел и др. объекты академий наук, вузы и др.) 3. Объекты оборонного производства. 4. Объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства. (добывающая промышленность, транспорт, электроэнергетика, племенные и семеноводческие предприятия и др.) 5. Прочие объекты. (фармацевтические, медико-биологические, спиртовые, ликероводочные и др.) Собственность субъектов РФ: Предприятия всех отраслей народного хозяйства, находящиеся в государственной собственности. Иная государственная собственность не включенная в состав федеральной. Цели: Генеральная цель: Обеспечение сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всех видов и форм собственности, как национального достояния страны, защита прав и интересов собственников. По отношению к государственной собственности: Обеспечение сохранности, развития, эффективного использования всей совокупности объектов государственной собственности в общенациональных интересах российского народа, как первичного собственника. Основные функции государства: Формирование и периодическое обновление законодательной базы; Проведение преобразований (реформирование) отношений собственности; Осуществление денационализации и национализации; Стимулирование эффективного использования; Судебное обеспечение цивилизованного развития отношений собственности; Государственный контроль. Концептуальные основы построения системы управления государственной собственностью(СУГС). Главная функция СУГС: Планирование.Организация.Распоряжение.Руководство.Контроль. Управление должно быть: Адаптивным; Целевым; Оптимальным. Обеспечение: Информационное; Нормативное; Оценка объектов; Кадровое; Контрольное. Цели СУГС оптимизация структур ГС; максимальное включение ГС в хозяйственный оборот; увеличение доходов бюджета; использование в качестве инструмента привлечения инвестиций; повышение конкурентоспособности организаций госсектора. Сферы управление государственными предприятиями; управление государственными пакетами акций; управление федеральной недвижимостью. Задачи СУГС полная инвентаризация объектов ГС; классификация объектов ГС; оптимизация количества объектов ГС; определение целей по каждому объекту управления; обеспечение прав государства; повышение эффективности управления; правовая регламентация процессов управления; обеспечение контроля за использованием и сохранностью объектов ГС; обеспечение поступления доходов в ФБ. Функции и структура системы органов власти и управления Г.С. Функции управления ГС. -анализ состояния и оборота ГС; -оптимизация количества объектов ГС; -совершенствование процессов управления; -управление земельными ресурсами; -управление и распоряжение другим федеральным имуществом; -подготовка проектов законов; -приобретение и осуществление имущественных прав; Разработка подзаконных нормативных актов; Разработка и реализация программ развития; Создание, реорганизация и ликвидация ГУП и других федеральных структур; Закрепление ГС в хозяйственное ведение и оперативное управление; Другие ( всего более 40) Органы управления ГС. Министерство экон.развития -Росреестр - Росимущество Министерство регионального развития. -Росинвентаризация Министерство юстиции. Министерство сельского хоз-ва. Отраслевые министерства. РОСРЕЕСТР Роснедвижимость. Роскартография. Росрегистрация. Теория оперативного управления, на основе которой получили легальное признание право оперативного управления и право полного хозяйственного ведения, дала ответ на вопрос, на каком праве государственные предприятия владеют и пользуются государственным имуществом, не являясь его собственниками. В хозяйственное ведение передаётся государственная собственность, представляющая собой предприятия, выпускающие продукцию, напр., оборонные предприятия. Право хозяйственного ведения предполагает распоряжение и использование гос. соб-ти, за исключ. продажи, перепрофилирование, без согласия гос-ва. Предполагает более широкие возможности, чем оперативное управление. Оперативное управление предполагает совершенно чёткие возможности использования гс, соб-ть в оперативном управлении не перед-ся в аренду, доверит. упр-ие и т.д (пример оперативного управления - тюрьма). Соб-ть на правах оп. упр-ния передаётся органам внутренних дел, МЧС и тд. Имущественные комплексы государственных унитарных предприятий. ГУП остаётся только в случаях: -используют имущество, приватизация которого запрещена; -осуществляют деятельность по решению социальных задач или регулированию рынков; -изготавливают отдельные виды продукции в сфере интересов государства; -производят продукты изъятые из оборота; -осуществляют деятельность, отнесённую законодательством только к ГУПам; -осуществляют планово дотируемые виды деятельности; -осуществление НИР иНТД в отраслях, обеспечивающих национальную безопасность. Органы управления создают специальные комиссии для рассмотрения отчётов и определения размера прибыли, отчисляемой в бюджет. Обязательность ежегодных проверок части ГУПов если: объём выручки более 500 тысяч раз МРОТ; сумма активов в 200 тысяч раз более МРОТ. Единственным органом управления ГУПом является руководитель, назначаемый по контракту на конкурсной основе, с обязательным проведением аттестации каждые 3 года. Контракт определяет: задачи, права, обязанности и ответственность руководителя; полномочия руководителя; условия оплаты труда; причины возможности расторжения контракта по инициативе собственника или руководителя. Процедуры передачи полномочий при смене руководителя нормативно не определены.
©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.
|