 |
|
Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений
Все объекты туристских учреждений принимают в эксплуата_цию при условии выполнения работ, предусмотренных проект-но-сметной документацией, и возможности их нормального функ_ционирования.
По окончании строительства (реконструкции) зданий их при_нимают рабочая, Государственная и ведомственная комиссии.
Генеральная подрядная организация в письменном виде сооб_щает об окончании работ. Заказчик в пятидневный срок создает рабочую комиссию. В ее состав входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, органов санитарного надзора, инспекции пожар_ного надзора и других организаций. Задача рабочей комиссии — определить готовность к эксплуатации зданий или комплекса.
Комиссия проверяет готовые объекты со всеми необходимы_ми сетями и оборудованием, сопоставляет их с проектом, срав_нивает фактические затраты по документам. Генеральный подряд_чик должен представить все необходимые документы: комплект чертежей и смет, акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты испытаний сетей водопровода, канализации, горячего водоснабжения, отопления и другого оборудования.
Рабочая комиссия определяет сроки устранения недоделок, передает всю документацию заказчику.
В состав Государственной комиссии входят представители Ар_хитектурного комитета, инспекции Государственного санитар_ного и пожарного надзора, могут быть включены представители дорожных организаций, банка, финансирующего строительство.
Государственная комиссия рассматривает представленные за_казчиком акты и документы, устанавливает соответствие объекта и проектной документации, проверяет качество работ и готов_ность объекта к вводу в действие согласно правилам и нормам технической эксплуатации и техники безопасности.
Жилые и общественные здания могут быть введены в эксплуа_тацию только при условии действующих санитарно-технических, электротехнических, энергетических и других устройств, преду_смотренных проектом (лифты, газоснабжение и др.).
Государственная комиссия составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. При подписании акта председателем Государствен_ной комиссии объект считается введенным в эксплуатацию и при_нимается на баланс туристского учреждения в состав его основных фондов. После Государственной приемки финансирование объек_тов заканчивается и не должно оставаться никаких недоделок, за исключением работ по озеленению, которые могут быть перенесе_ны на ближайший посадочный период (весна или осень). При этом принятый в эксплуатацию объект не готов для приема туристов до тех пор, пока не подобран штат обслуживающего персонала и не завезены продукты, топливо, необходимые мягкий и жесткий ин_вентарь, мебель и т.д. Это происходит в предпусковой период.
Открытие построенных комплексов или отдельных объектов до_пускается только после проверки специальной приемочной ве_домственной комиссией технической и хозяйственной готовно_сти к обслуживанию туристов. В течение предпускового периода ведомственная комиссия осуществляет контроль за своевремен_ностью проведения работ.
Срок службы здания
Способность здания длительное время сохранять прочность и устойчивость называется долговечностью. Долговечность здания зависит от качества строительства и используемых материалов, а также от условий эксплуатации. По сроку службы здания делят на три группы:
•более 100 лет;
•от 50 до 100 лет;
•от 20 до 50 лет.
Здания, возводимые на срок службы менее 20 лет, по долго_вечности не нормируются (например, временные сооружения).
С течением времени здания и сооружения утрачивают свои пер_воначальные качества и стоимость. Происходит физический и моральный износ.
Физический износ — потеря зданием с течением времени проч_ности, устойчивости, снижение водо- и воздухопроницаемости, тепловых, звукоизоляционных и других свойств.
На физический износ влияют:
•природный фактор — воздействие внешней среды;
•качество строительно-монтажных работ и материалов при стро_ительстве и ремонт;
•соблюдение норм и правил эксплуатации;
•качество и своевременность текущего и капитального ремонтов;
•использование здания по назначению;
•период нахождения здания в эксплуатации.
При соблюдении норм и правил эксплуатации здания, свое_временном выполнении качественного ремонта интенсивность фи_зического износа снижается и происходит нормальней физиче_ский износ, который должен соответствовать нормативному ус_редненному сроку службы здания.
Период, в течение которого здание должно полностью отве_чать своему назначению и может эксплуатироваться (Зез наруше_ния условий обслуживания проживающих в нем людей (за исклю_чением времени выполнения реконструкции или капитального ремонта), называется нормативным усредненным сроком службы здания.
Нормативные сроки службы здания в целом и его основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий) со_впадают. Второстепенные конструктивные элементы (крыши, ле_стницы, полы, окна, двери, перегородки) могут изнашиваться дважды или трижды, поэтому для них установлены менее продол_жительные сроки службы. Следовательно, необходимо знать сро_ки службы конструктивных элементов, частей здания ц инженер_ного оборудования, чтобы своевременно выполнять необходимый ремонт, поддерживать их в нормальном состоянии, не допуская преждевременного износа.
Период от момента государственной приемки здания по окон_чании строительства до того, когда его эксплуатация невозможна из-за ветхого состояния или нецелесообразна по экономическим причинам, называется фактическим сроком службы. Фактический срок службы может не совпадать с нормативным, поскольку за_висит:
•от качества работ по выбору участка, учету условий климати_ческого пояса;
•условий эксплуатации (соблюдение температурно-вдажностного режима в помещениях, санитарного состояния помещений);
•качества материалов, строительных работ;
• выполнения норм и правил технической эксплуатации (про_ведение текущего ремонта).
По срокам службы и техническому состоянию конструкций определяют процент физического износа здания. Если процент износа превышает 80 %, то состояние здания может быть призна_но аварийным. Объект подлежит списанию с последующей раз_боркой и исключением из балансового учета.
С течением времени здания, сооружения и оборудование ста_реют не только физически, но и морально. Моральный износ за_ключается в несоответствии зданий, сооружений и инженерного оборудования современным требованиям. Он зависит от состоя_ния научно-технического прогресса в строительстве и промыш_ленности, современных требований технической эстетики и пе_риода эксплуатации. Моральный износ характеризуется степенью комфорта, удобства и рациональности, соответствием здания сво_ему назначению.
Физический износ устраняют путем выполнения всех меро_приятий технической эксплуатации, включающих в себя капи_тальный ремонт, при проведении которого заменяют изношен_ные детали конструкций и частей здания. Моральный износ мож_но ликвидировать частично при капитальном ремонте, а полнос_тью только при проведении реконструкции.
1.3.3. Система планово-предупредительного ремонта
Эффективность организации обслуживания в туристских уч_реждениях зависит непосредственно от технического состояния основных фондов. По техническому состоянию зданий, сооруже_ний определяют, насколько рационально их используют, правиль_но ли осуществляют необходимые мероприятия по предупрежде_нию преждевременного износа, аварийного состояния.
Каждое туристское учреждение проходит техническую паспор_тизацию. Паспорт имеет каждый объект, находящийся на балансе. Чем полнее и тщательнее составлен паспорт, тем легче планиро_вать и осуществлять мероприятия по эксплуатации. В паспорт вно_сят все изменения по техническому состоянию основных фондов, так как данные паспорта используют при выполнении мероприя_тий по эксплуатации и решении вопросов по реконструкции и перспективному развитию туристского учреждения.
В «Рекомендациях по организации технической эксплуатации зданий и сооружений туристских учреждений» определено, что задачей технической эксплуатации зданий и сооружений являет_ся обеспечение их бесперебойной работы в пределах нормативно_го срока службы, обеспечение благоустройства и санитарно-тех-нического состояния зданий и сооружений и прилегающих к ним участков.
Техническая эксплуатация отражает комплекс организацион_ных и технических мероприятий.
Совокупность организационных и технических мероприятий по надзору и уходу за основными фондами, периодическому про_ведению всех видов ремонта (текущий, капитальный) по заранее составленным планам с целью предупреждения износа, предот_вращения аварий и поддержания основных фондов в постоянной эксплуатационной готовности называется системой планово-пре_дупредительного ремонта основных фондов.
В данную систему входят:
•наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо_вания;
•технические осмотры;
•выполнение норм и правил эксплуатации;
•ремонт.
Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо_вания осуществляется заместителем директора по хозяйственной или технической части, главным инженером.
Технические осмотры.Правилами и нормами установлены три вида технических осмотров:
•общий осмотр (00);
•частичный осмотр (40);
•внеочередной осмотр (ВО).
Общий осмотр проводят два раза в год: весной и осенью. Вес_ной, когда все части зданий освобождаются от снега и становятся доступными для обзора,, осматривают все конструкции. Общий осмотр проводят в следующей последовательности: прилегающая территория, наружные вводы, внешние сети коммуникаций, фун_дамент и подвальные стены, наружные стены (включая балконы, лоджии, эркеры, архитектурные детали), затем проводят поэтаж_ный осмотр помещений. В результате весеннего общего осмотра определяют техническое состояние здания в целом:
•выявляют дефекты и неисправности, относящиеся к текуще_му ремонту, составляют опись работ (или срочно устраняют неко_торые дефекты);
•определяют объекты, подлежащие капитальному ремонту че_рез год, составляют опись работ;
•составляют опись работ по благоустройству территории и на_ходящихся на ней устройств (спортивные площадки, аттракцио_ны и др.);
•составляют опись работ по подготовке здания к отопительно_му сезону.
На основании описей работ составляют план мероприятий и заказывают проектно-сметную документацию. В плане указывают перечень планируемых работ, сроки их выполнения, способ вы_полнения и ответственного за выполнение. Форма заполнения
Таблица 1.7
План мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гостиницы
| № п/п | Перечень плани_руемых работ | Начало работ | Окончание работ | Способ выполнения | Ответ_ственный |
плана мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гос_тиницы представлена в табл. 1.7.
Осенний осмотр зданий проводят перед наступлением отопи_тельного сезона до образования снежного покрова, затрудняюще_го осмотр. К этому времени должны быть закончены работы по текущему ремонту для подготовки здания к эксплуатации в зим_них условиях. Весь комплекс работ по подготовке к осенне-зимне_му сезону должен быть завершен за 15 сут до начала отопительно_го сезона. Дефекты, которые носят угрожающий характер, устра_няют немедленно, а нарушающие нормальную эксплуатацию зда_ний и целостность конструкций — в срок от одних до пяти суток.
При частичном осмотре проверяют состояние отдельных эле_ментов и частей (фундамент, кровля, водопровод). Частичный осмотр проводят в следующих случаях:
•если не приняты срочные меры по ликвидации причин де_формаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;
•при эксплуатации оборудования, которое для обеспечения бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем при общем осмотре.
Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия (сильные ливни, сне_гопады, ураганные ветры и т.п.). Для ликвидации последствий принимаются срочные меры.
Ремонт.Ремонт, входящий в систему планово-предупреди_тельного ремонта, подразделяется на текущий и капитальный.
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструктивных элемен_тов и частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем профилактических мероприятий по устранению мелких повреждений и неисправностей.
При текущем ремонте не изменяется физическое состояние материала конструкции, однако несвоевременное проведение ра_бот вызывает дополнительные затраты на капитальный ремонт и приводит к сокращению срока службы здания. Например, если не устранить вовремя незначительное повреждение кровли, то это приведет к протечке на чердачное перекрытие, увлажнению всей конструкции со всеми последующими изменениями ее прочности и сокращению срока службы.
Текущий ремонт подразделяется на два вида:
•непредвиденный, выявленный в процессе эксплуатации зда_ния и выполняемый в срочном порядке (1 — 5 сут);
•планово-предупредительный, планируемый по объему и време_ни выполнения.
При непредвиденном текущем ремонте выполняют работы по устранению мелких дефектов и повреждений, которые заранее предвидеть нельзя — они возникают в процессе эксплуатации (на_пример, разбитое стекло). Работы по непредвиденному текущему ремонту выявляют в ходе регулярных ежедневных осмотров зда_ний, уборки помещений обслуживающим персоналом, проведе_ния общих осмотров. Работы проводятся штатным персоналом, а в отдельных случаях — с привлечением рабочих других специ_альностей. Во всех гостиницах должен быть журнал дефектов и неисправностей с указанием в них ответственных лиц и сроков выполнения работ.
Планово-предупредительный текущий ремонт направлен на устранение преждевременного износа конструкций, частей здания и оборудования и характеризуется большим объемом работ по срав_нению с непредвиденным текущим ремонтом (например, окраска и ремонт пола, потолков, фасадов). Необходимость этого вида те_кущего ремонта определяется в ходе различных осмотров. Такие работы в короткий срок выполнить невозможно, так как объект находится в эксплуатации. Поэтому надо заранее подготовить опись работ и смету, материалы и установить возможные сроки выполне_ния ремонта, не нарушая режима обслуживания туристов.
Капитальный ремонт — важнейшая часть системы планово-пре_дупредительного ремонта основных фондов. Капитальным ремон_том считают такой ремонт, при котором заменяют изношенные конструкции и детали более прочными и экономичными, улучша_ющими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.
Капитальный ремонт бывает двух видов:
•комплексный капитальный ремонт — ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, включая внутрен_ние сети водопровода, канализации, отопления, электрообору_дование. Это основной вид капитального ремонта, при котором одновременно восстанавливают изношенные конструктивные эле_менты, отделку, инженерное оборудование и повышают степень благоустройства и комфорта. К комплексному капитальному ре_монту относятся:
переоборудование вспомогательных помещений под жилые, включая переоборудование мансардных этажей;
устройство вспомогательных помещений;
замена изношенных конструкций (кроме стен) новыми из со_временных долговечных материалов;
оборудование зданий всеми видами инженерного благоустрой_ства с присоединением к существующим сетям, замена внутри-квартальных и дворовых инженерных сетей;
устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, антенн, электронных замков;
восстановление бездействующих лифтов;
благоустройство территорий (замощение, асфальтирование, озе_ленение, устройство малых форм и хозяйственно-бытовых пло_щадок).
Определяющим фактором назначения комплексного капиталь_ного ремонта является техническое состояние капитальных стен и фундаментов. Если физический износ стен и фундамента состав_ляет 25 и 35 % соответственно, а в целом по зданию — 60 %, то целесообразно проводить комплексный капитальный ремонт. На период комплексного ремонта обслуживание туристов прекраща_ется;
• выборочный капитальный ремонт — ремонт, при котором ре_монтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерного оборудования. В этом случае он может быть остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или безостановочным.
Для осуществления капитального ремонта должны быть разра_ботаны проектно-сметная документация и план капитального ре_монта. Во время его проведения должен осуществляться контроль качества ремонтно-строительных работ и приемочный контроль. Приемка объекта проводится приемочной комиссией, которая составляет акт приемки.