Главная | Обратная связь

ЛЕКЦИЯ 13. ПРИМЕНЕНИЕ ФОРМУЛ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА, ПРИНОСЯЩЕГО ДОХОД.

Оценивание инвестиций.Основная задача при разработке модели, с помощью которой намереваются про­анализировать долгосрочный инвестиционный проект (измерить его финансовую эффективность), в том числе оценить стоимость объекта недвижимости, заключается в формировании ожидаемого потока платежей. Первым шагом в этом направлении является разработка структуры потока во времени – разбивка его на этапы, различающиеся своим содер­жанием и закономерностями в изменении доходов и затрат. При этом должны быть приняты во внимание как ожидаемые внешние условия (например, динамика цен на продукцию), так и производственные параметры.

Часто отдельные отрезки потока платежей могут быть постоянные или переменные дискретные, или, наконец, непрерывные. Сформированные таким путем по­казатели затрат и поступлений дают возможность определить члены потока платежей для каждого временного интервала.

В общем виде член потока платежей для каждого временно­го интервала определяется следующим образом при условии, что выплачивается налог на прибыль:

R= (G– С) – (G – С –D)T–K+ S, (1)

R– член потока платежей;

G– ожидаемый общий доход за период;

С – текущие расходы;

D– расходы, на которые распространяются налоговые льго­ты;

Т – налоговая ставка;

К– инвестиционные расходы;

S– различные компенсации, сокращающие текущие затра­ты.

Приведенное уравнение характеризует общий подход к опре­делению члена потока. Оно может быть уточнено и развито с учетом конкретных условий и принятой в фирме методики, ме­тодам начисления и выплат налогов и т.д.

Выражение (6.1) разработано без учета источников финан­сирования. Если в потоке платежей учитывается привлечение заемных средств, их погашение и выплата процентов, то член потока определяется следующим образом:

R = (G – C – I) – (G – C – D – I)T– K+B – P + S, (2)

где I – сумма выплаченных процентов за заемные средства; B– полученные в текущем году заемные средства; Р– погаше­ние основного долга.

В данном выражении предполагается, что суммы выплат процентов за кредит освобождаются от налогов.

Методы расчетов. Пусть капиталовложения и доходы пред­ставлены в виде потока платежей, тогда искомая величина – стоимость объекта, приносящего доход, на­ходится как современная стоимость этого потока, определенная на начало действия проекта.

Большую роль при оценке инвестиционного проекта играет пороговое значение процентной ставки i, при котором современная стоимость финансового потока (т.е. ЧДД) равна нулю. В отечественной литературе этот показатель называется ВНД – внутренняя норма доходности, в зарубежной – IRR (internalrateofreturn).

Расчет IRR производится по формуле, где функция f(i)=NPV.

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.п., т.е. несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать "ценой" авансированного капитала (CC). Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя CC (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта.